Hướng dẫn HD-TD-2026-024 tái định giá tài sản bảo đảm định kỳ

Điều 1. Mục đích

1. Hướng dẫn này quy định chi tiết các thao tác thực hiện nghiệp vụ tái định giá tài sản bảo đảm định kỳ thuộc Bước 4 (Tái định giá định kỳ) trong Quy trình QT-TD-008.

2. Đảm bảo cán bộ tác nghiệp thực hiện đúng, đủ, đồng nhất các bước thu thập thông tin, tính toán giá trị và cập nhật tỷ lệ LTV trên hệ thống CMS-MB.

Điều 2. Phạm vi áp dụng

1. Chức danh áp dụng: Chuyên viên khách hàng (CVKH), Chuyên viên thẩm định (CVTĐ), Trưởng phòng khách hàng (TPKH), Giám đốc chi nhánh (GĐCN).

2. Đơn vị áp dụng: Toàn bộ các Chi nhánh, Phòng giao dịch và các Phòng/Ban liên quan tại Hội sở Ngân hàng TMCP ABC Việt Nam.

3. Loại nghiệp vụ áp dụng: Tái định giá định kỳ đối với tất cả các loại tài sản bảo đảm (TSBĐ) đang bảo đảm cho các khoản cấp tín dụng còn dư nợ tại Ngân hàng.

Điều 3. Tài liệu tham chiếu

1. Quy chế Hoạt động tín dụng (Mã: QC-TD-001).

2. Quy định về Quản lý tài sản bảo đảm (Mã: QĐ-TD-003).

3. Quy trình Định giá và tái định giá TSBĐ (Mã: QT-TD-008).

4. Biểu mẫu Báo cáo tái định giá TSBĐ (Mã: BM-TD-045).

Điều 4. Các bước thực hiện chi tiết

Bước 1: Trích xuất danh sách TSBĐ đến hạn tái định giá

a) Hành động: Truy cập hệ thống để lấy danh sách các TSBĐ cần tái định giá trong tháng.

b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Quản lý định kỳ" → Tab "Cảnh báo tái định giá".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Chọn "Tháng/Năm" hiện tại, chọn "Chi nhánh quản lý".

d) Kết quả mong đợi: Hệ thống hiển thị danh sách các mã TSBĐ đến hạn, trạng thái "Chưa thực hiện".

e) Chức danh thực hiện: CVKH.

f) Thời hạn: Từ ngày 01 đến ngày 05 hàng tháng.
Bước 2: Tạo yêu cầu tái định giá trên hệ thống

a) Hành động: Khởi tạo luồng công việc tái định giá cho từng tài sản cụ thể.

b) Hệ thống/Màn hình: Tại danh sách cảnh báo trên CMS-MB → Chọn checkbox các TSBĐ → Nhấn nút "Tạo YC Tái định giá".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Điền "Lý do tái định giá" (Định kỳ), "Ngày dự kiến khảo sát".

d) Kết quả mong đợi: Hệ thống sinh mã Yêu cầu (Định dạng: REVAL-YYYYMM-XXXX), trạng thái chuyển thành "Chờ khảo sát".

e) Chức danh thực hiện: CVKH.

f) Thời hạn: 01 ngày làm việc kể từ khi trích xuất danh sách.
Bước 3: Cập nhật thông tin hiện trạng TSBĐ sau khảo sát

a) Hành động: Nhập các thông tin thu thập được từ quá trình đi thực địa kiểm tra tài sản.

b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Yêu cầu của tôi" → Mở mã Yêu cầu → Tab "Hiện trạng TSBĐ".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Điền "Tình trạng vật lý" (Bình thường/Xuống cấp), "Người đang sử dụng" (Chủ tài sản/Bên thứ 3 thuê), upload tối thiểu 04 "Hình ảnh đính kèm" (có gắn tọa độ GPS).

d) Kết quả mong đợi: Dữ liệu hiện trạng được lưu trữ, thanh tiến trình đạt 30%.

e) Chức danh thực hiện: CVKH.

f) Thời hạn: Tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày tạo yêu cầu.
Bước 4: Thu thập và nhập dữ liệu thị trường

a) Hành động: Tìm kiếm và nhập thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh tương đương trên thị trường.

b) Hệ thống/Màn hình: Tại mã Yêu cầu trên CMS-MB → Tab "Dữ liệu thị trường" → Nhấn "Thêm tài sản so sánh".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Điền "Nguồn tham khảo" (Sàn giao dịch/Báo giá), "Giá chào bán/giao dịch", "Thời điểm tham khảo", "Đặc điểm khác biệt".

d) Kết quả mong đợi: Bảng dữ liệu thị trường hiển thị đủ 03 dòng thông tin hợp lệ.

e) Chức danh thực hiện: CVTĐ (hoặc CVKH đối với TSBĐ có giá trị dưới 2 tỷ VNĐ).

f) Thời hạn: 02 ngày làm việc sau khi hoàn thành Bước 3.
Bước 5: Chạy mô hình tính toán giá trị TSBĐ

a) Hành động: Sử dụng công cụ định giá tích hợp để xác định giá trị mới của tài sản.

b) Hệ thống/Màn hình: Tại mã Yêu cầu trên CMS-MB → Tab "Tính toán giá trị" → Nhấn nút "Chạy mô hình".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Chọn "Phương pháp định giá" (So sánh/Chi phí/Thu nhập), kiểm tra "Tỷ lệ điều chỉnh" do hệ thống tự động đề xuất.

d) Kết quả mong đợi: Hệ thống trả ra kết quả tại trường "Giá trị tái định giá đề xuất".

e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.

f) Thời hạn: 01 ngày làm việc.
Bước 6: Lập Báo cáo tái định giá

a) Hành động: Kết xuất báo cáo chính thức từ dữ liệu đã nhập để lưu hồ sơ.

b) Hệ thống/Màn hình: Tại mã Yêu cầu trên CMS-MB → Nhấn nút "Xuất Báo cáo (BM-TD-045)".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Nhập "Ý kiến đề xuất của cán bộ thực hiện" (Đề nghị giữ nguyên/tăng/giảm giá trị).

d) Kết quả mong đợi: File PDF Báo cáo tái định giá được sinh ra, tự động đính kèm vào hồ sơ điện tử.

e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.

f) Thời hạn: 01 ngày làm việc.
Bước 7: Trình phê duyệt kết quả tái định giá

a) Hành động: Chuyển hồ sơ lên cấp có thẩm quyền để kiểm tra và phê duyệt.

b) Hệ thống/Màn hình: Tại mã Yêu cầu trên CMS-MB → Nhấn nút "Trình phê duyệt".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Chọn "Cấp phê duyệt" (TPKH hoặc GĐCN tùy theo phân quyền hạn mứ.

d) Kết quả mong đợi: Trạng thái hồ sơ chuyển thành "Chờ phê duyệt", thông báo được gửi đến tài khoản của người duyệt.

e) Chức danh thực hiện: CVKH/CVTĐ.

f) Thời hạn: Ngay sau khi hoàn thành Bước 6.
Bước 8: Phê duyệt và cập nhật tỷ lệ LTV

a) Hành động: Cấp quản lý kiểm tra thông tin, ra quyết định phê duyệt để hệ thống ghi nhận giá trị mới.

b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB bằng tài khoản Quản lý → Menu "Việc cần xử lý" → Mở Yêu cầu → Nhấn nút "Phê duyệt".

c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Nhập "Ý kiến phê duyệt", kiểm tra trường "Tỷ lệ LTV mới" do hệ thống tự động tính toán dựa trên dư nợ hiện tại (lấy từ CBS-T24).

d) Kết quả mong đợi: Trạng thái Yêu cầu chuyển thành "Hoàn thành". Giá trị TSBĐ mới và tỷ lệ LTV mới được đồng bộ tự động sang hệ thống CBS-T24 và LOS-MB.

e) Chức danh thực hiện: TPKH hoặc GĐCN.

f) Thời hạn: 01 ngày làm việc kể từ khi nhận được tờ trình.

Điều 5. Ví dụ minh họa

Ví dụ 1: Khách hàng Trần Thị B, có khoản vay mua nhà với dư nợ hiện tại là 3.500.000.000 đồng. TSBĐ là căn hộ chung cư tại Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Giá trị định giá lần trước (cách đây 12 tháng) là 6.000.000.000 đồng (Tỷ lệ LTV = 58,3%).

Đến kỳ tái định giá, CVKH thực hiện các bước trên CMS-MB. Do biến động thị trường, CVTĐ chạy mô hình (Bước 5) cho ra giá trị tái định giá mới là 4.500.000.000 đồng. Hệ thống tự động tính toán lại tỷ lệ LTV mới = 3.500 / 4.500 = 77,7%.

Kết quả: Tỷ lệ LTV mới (77,7%) VƯỢT ngưỡng tối đa cho phép đối với Bất động sản nhà ở (70% theo quy định). Sau khi GĐCN phê duyệt (Bước 8), hệ thống EWS-MB sẽ tự động phát cảnh báo. CVKH phải yêu cầu Khách hàng bổ sung TSBĐ khác hoặc trả nợ trước hạn số tiền tối thiểu 350.000.000 đồng để đưa LTV về mức ≤ 70%.

Điều 6. Lưu ý quan trọng và lỗi thường gặp

1. Lưu ý quan trọng:

a) Tần suất tái định giá bắt buộc: 12 tháng/lần đối với Bất động sản và 06 tháng/lần đối với Phương tiện vận tải, Máy móc thiết bị. Hệ thống CMS-MB sẽ khóa chức năng giải ngân các khế ước mới nếu TSBĐ của khách hàng đã quá hạn tái định giá.

b) Hình ảnh đính kèm tại Bước 3 bắt buộc phải được chụp qua App nội bộ của Ngân hàng trên thiết bị di động để đảm bảo có gắn tọa độ GPS và timestamp thực tế, chống gian lận.

c) Trong trường hợp giá trị TSBĐ giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất, hồ sơ bắt buộc phải trình qua Ban Chính sách Tín dụng (Hội sở) phê duyệt, không phân quyền cho GĐCN.

2. Lỗi thường gặp và cách xử lý:

Điều 7. Câu hỏi thường gặp

1. H: Khách hàng không hợp tác, không cho cán bộ Ngân hàng vào khảo sát bên trong tài sản thì xử lý thế nào?
Đ: CVKH chụp ảnh hiện trạng bên ngoài tài sản, ghi nhận tình trạng "Khách hàng không hợp tác" tại Bước 3. Theo quy định tại Điều 7 Quy trình QT-TD-008, hệ thống CMS-MB sẽ tự động áp dụng tỷ lệ chiết khấu rủi ro giảm 20% so với giá trị định giá gần nhất.

2. H: Nếu tài sản so sánh trên thị trường không có giao dịch thực tế mà chỉ có giá chào bán thì có được chấp nhận không?
Đ: Được chấp nhận. Tuy nhiên, CVTĐ phải chọn "Nguồn tham khảo" là "Giá chào bán" tại Bước 4. Hệ thống sẽ tự động áp dụng hệ số điều chỉnh giảm trừ (thường từ 10% - 15%) so với giá chào bán để phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.

3. H: Nếu quên không thực hiện tái định giá trong tháng cảnh báo thì có hậu quả gì?
Đ: Khoản vay sẽ bị hệ thống EWS-MB đánh dấu cảnh báo rủi ro hoạt động. Đồng thời, hệ thống CBS-T24 sẽ tự động block (khóa) mọi giao dịch giải ngân mới của Khách hàng này cho đến khi hoàn tất phê duyệt tái định giá.

Điều 8. Liên hệ hỗ trợ

1. Về nghiệp vụ định giá và chính sách: Liên hệ Ban Chính sách Tín dụng (Khối QLRR) – Số máy lẻ: 8101 / Email: chinhsachtindung@abc.com.vn.

2. Về lỗi hệ thống CMS-MB: Liên hệ Phòng Hỗ trợ Ứng dụng (Helpdesk IT) – Số máy lẻ: 9999 / Email: ithelpdesk@abc.com.vn.

3. Thời gian hỗ trợ: Từ 08h00 đến 17h00 các ngày làm việc trong tuần.

Điều 9. Xử lý ngoại lệ

1. Trường hợp TSBĐ bị Nhà nước giải tỏa/thu hồi một phần diện tích:
CVKH phải thu thập Quyết định thu hồi đất, cập nhật lại diện tích thực tế còn lại vào Tab "Hiện trạng TSBĐ". CVTĐ tiến hành định giá lại dựa trên diện tích mới. Bắt buộc phải lập Tờ trình báo cáo GĐCN về nguy cơ suy giảm giá trị TSBĐ để có phương án thu nợ tương ứng với phần tiền đền bù.

2. Trường hợp TSBĐ là Phương tiện vận tải bị tai nạn, hư hỏng nặng (tổn thất toàn bộ):
CVKH cập nhật tình trạng "Hư hỏng nặng" vào hệ thống. Giá trị tái định giá sẽ được hệ thống tự động gán bằng 0 (hoặc bằng giá trị phế liệu). CVKH phải ngay lập tức phối hợp với Phòng Pháp chế yêu cầu Khách hàng thay thế TSBĐ khác và làm việc với công ty bảo hiểm để thu hồi nợ.

3. Trường hợp hệ thống CMS-MB bảo trì đột xuất quá 02 ngày làm việc:
Cán bộ tác nghiệp được phép lập Báo cáo tái định giá bản cứng (theo mẫu BM-TD-045), trình ký tay qua các cấp phê duyệt để đảm bảo tiến độ quản lý rủi ro. Ngay khi hệ thống hoạt động trở lại, CVKH phải thực hiện nhập liệu hồi tố toàn bộ hồ sơ lên CMS-MB trong vòng 24 giờ.

Điều 10. Tài liệu tham chiếu

1. Quy chế Hoạt động tín dụng (Mã: QC-TD-001).

2. Quy định về Quản lý tài sản bảo đảm (Mã: QĐ-TD-003).

3. Quy trình Định giá và tái định giá TSBĐ (Mã: QT-TD-008).

4. Biểu mẫu sử dụng: BM-TD-045 (Báo cáo tái định giá TSBĐ).

Điều 11. Hiệu lực và lịch sử thay đổi

Điều 11. GIÁM ĐỐC KHỐI Trần Văn Bản