|
NGÂN HÀNG TMCP ABC
KHỐI TÍN DỤNG
Số: 125/2026/HD-TD
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2026
|
Điều 1. Mục đích
1. Hướng dẫn này hướng dẫn chi tiết thao tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản thuộc Bước 3 (Định giá tài sản) trong Quy trình QT-TD-008.
2. Đảm bảo cán bộ tác nghiệp thực hiện đúng, đủ, đồng nhất các bước thu thập thông tin, tính toán giá trị và lập báo cáo định giá trên hệ thống phần mềm quản lý tài sản bảo đảm.
Điều 2. Phạm vi áp dụng
1. Chức danh áp dụng: Chuyên viên khách hàng (CVKH), Chuyên viên thẩm định (CVTĐ), Trưởng phòng khách hàng (TPKH), Giám đốc chi nhánh (GĐCN).
2. Đơn vị áp dụng: Các Chi nhánh, Phòng giao dịch và các Phòng Thẩm định tại Hội sở thuộc Ngân hàng TMCP ABC Việt Nam.
3. Loại nghiệp vụ áp dụng: Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại phục vụ mục đích cấp tín dụng.
Điều 3. Tài liệu tham chiếu
1. Quy chế Hoạt động tín dụng (Mã: QC-TD-001).
2. Quy định về Quản lý tài sản bảo đảm (Mã: QĐ-TD-003).
3. Quy trình Định giá và tái định giá TSBĐ (Mã: QT-TD-008).
4. Biểu mẫu liên quan: Phiếu yêu cầu định giá (BM-TD-050), Báo cáo định giá bất động sản (BM-TD-051), Biên bản khảo sát thực địa (BM-TD-052).
Điều 4. Các bước thực hiện chi tiết
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu định giá
a) Hành động: Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ yêu cầu định giá từ bộ phận kinh doanh chuyển sang.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Quản lý yêu cầu" → Tab "Yêu cầu chờ xử lý" → Chọn mã hồ sơ tương ứng.
c) Trường thông tin cần kiểm tra: Tên Khách hàng, Loại tài sản (Bất động sản), Địa chỉ tài sản, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà, Bản vẽ hiện trạng.
d) Kết quả mong đợi: Hệ thống hiển thị trạng thái "Đã tiếp nhận hồ sơ hợp lệ".
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 04 giờ làm việc kể từ khi nhận thông báo trên hệ thống.
Bước 2: Phân công nhân sự khảo sát và định giá
a) Hành động: Chỉ định cán bộ trực tiếp thực hiện khảo sát thực địa và lập báo cáo.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Phân công công việc" → Chọn "Giao việc định giá".
c) Trường thông tin cần điền: Chọn tên CVTĐ từ danh sách thả xuống, Ghi chú chỉ đạo (nếu có), Hạn hoàn thành dự kiến.
d) Kết quả mong đợi: Hệ thống gửi email và thông báo pop-up đến CVTĐ được phân công; trạng thái hồ sơ chuyển thành "Đang thực hiện".
e) Chức danh thực hiện: Trưởng phòng Thẩm định / TPKH.
f) Thời hạn: Tối đa 02 giờ làm việc.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ pháp lý trên hệ thống
a) Hành động: Đối chiếu thông tin trên giấy chứng nhận với quy định nhận tài sản bảo đảm của Ngân hàng.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Hồ sơ định giá" → Tab "Pháp lý tài sản".
c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Số phát hành GCN, Số vào sổ cấp GCN, Diện tích đất (m2), Mục đích sử dụng đất, Thời hạn sử dụng, Diện tích sàn xây dựng (m2).
d) Kết quả mong đợi: Các trường dữ liệu pháp lý được điền đầy đủ, hệ thống không báo lỗi cảnh báo đỏ (hết hạn sử dụng, đất tranh chấp).
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 04 giờ làm việc.
Bước 4: Khảo sát thực địa và thu thập thông tin
a) Hành động: Đến trực tiếp vị trí bất động sản, chụp ảnh hiện trạng, xác định tọa độ và đánh giá các yếu tố vị trí, hạ tầng.
b) Hệ thống/Màn hình: Sử dụng ứng dụng CMS-MB Mobile App → Menu "Khảo sát hiện trường" → Nhấn "Check-in tọa độ".
c) Trường thông tin cần điền/kiểm tra: Tọa độ GPS (tự động), Tình trạng đường tiếp giáp (m), Hình dáng thửa đất, Tình trạng tài sản trên đất, Upload tối thiểu 05 ảnh (mặt tiền, đường vào, bên trong, tài sản liền kề, toàn cảnh).
d) Kết quả mong đợi: Hệ thống ghi nhận tọa độ GPS khớp với địa chỉ pháp lý (sai số ≤ 50m), trạng thái chuyển sang "Đã khảo sát".
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 01 ngày làm việc.
Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá
a) Hành động: Xác định phương pháp định giá phù hợp nhất với loại hình bất động sản.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB (We → Menu "Tính toán giá trị" → Tab "Phương pháp định giá".
c) Trường thông tin cần điền: Chọn 01 phương pháp chính (Phương pháp so sánh / Phương pháp chi phí / Phương pháp vốn hóa thu nhập), Ghi chú lý do lựa chọn.
d) Kết quả mong đợi: Hệ thống mở khóa các biểu mẫu nhập liệu tương ứng với phương pháp đã chọn.
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 02 giờ làm việc.
Bước 6: Nhập liệu thông số tài sản so sánh (Áp dụng PP So sánh)
a) Hành động: Tìm kiếm và nhập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản tương đồng đã giao dịch hoặc đang chào bán trên thị trường.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Tab "Dữ liệu so sánh" → Nhấn "Thêm tài sản so sánh".
c) Trường thông tin cần điền: Nguồn thông tin (Sàn giao dịch/Môi giới/Phòng công chứng), Địa chỉ TS so sánh, Diện tích, Đơn giá chào bán/giao dịch (VNĐ/m2), Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố (Vị trí, Diện tích, Pháp lý, Thời điểm giao dịch).
d) Kết quả mong đợi: Hệ thống tính toán ra Đơn giá chỉ dẫn của từng tài sản so sánh sau khi điều chỉnh.
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 04 giờ làm việc.
Bước 7: Tính toán và đề xuất giá trị
a) Hành động: Chốt đơn giá áp dụng và tính tổng giá trị bất động sản.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Tab "Kết quả định giá".
c) Trường thông tin cần điền: Đơn giá đất đề xuất (VNĐ/m2), Đơn giá công trình xây dựng (VNĐ/m2), Tỷ lệ chất lượng còn lại (%).
d) Kết quả mong đợi: Hệ thống tự động nhân đơn giá với diện tích pháp lý, hiển thị "Tổng giá trị định giá đề xuất".
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 02 giờ làm việc.
Bước 8: Lập Báo cáo định giá
a) Hành động: Kết xuất dữ liệu thành văn bản báo cáo chính thức.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Báo cáo" → Nhấn "Kết xuất Báo cáo định giá (BM-TD-051)".
c) Trường thông tin cần kiểm tra: Kiểm tra lại toàn bộ file PDF được sinh ra, đảm bảo không lỗi font, hình ảnh hiển thị rõ nét.
d) Kết quả mong đợi: File PDF Báo cáo định giá được đính kèm tự động vào hồ sơ, trạng thái chuyển sang "Chờ phê duyệt giá trị".
e) Chức danh thực hiện: CVTĐ.
f) Thời hạn: Tối đa 02 giờ làm việc.
Bước 9: Phê duyệt Báo cáo định giá
a) Hành động: Cấp có thẩm quyền kiểm tra và phê duyệt giá trị tài sản bảo đảm.
b) Hệ thống/Màn hình: Truy cập CMS-MB → Menu "Phê duyệt" → Tab "Hồ sơ chờ duyệt".
c) Trường thông tin cần điền: Chọn "Đồng ý" hoặc "Từ chối", Nhập ý kiến phê duyệt (nếu có).
d) Kết quả mong đợi: Hồ sơ chuyển trạng thái "Đã phê duyệt", hệ thống tự động đồng bộ giá trị sang hệ thống LOS-MB để phục vụ tính toán LTV.
e) Chức danh thực hiện: GĐCN hoặc Giám đốc Trung tâm Thẩm định tài sản (theo phân quyền).
f) Thời hạn: Tối đa 01 ngày làm việc.
Điều 5. Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: Khách hàng Lê Văn Nam đề nghị vay vốn mua nhà. Tài sản bảo đảm là 01 căn nhà phố tại Phường Hàng Bài, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Diện tích đất 50m2, diện tích sàn 150m2.
- CVTĐ thực hiện Bước 6, thu thập 03 tài sản so sánh tại khu vực lân cận có đơn giá giao dịch trung bình sau điều chỉnh là 400.000.000 VNĐ/m2.
- Tại Bước 7, CVTĐ nhập đơn giá đất 400.000.000 VNĐ/m2. Đơn giá xây dựng 6.000.000 VNĐ/m2, chất lượng còn lại 80%.
- Hệ thống CMS-MB tự động tính toán: Giá trị đất = 50 x 400.000.000 = 20.000.000.000 VNĐ. Giá trị nhà = 150 x 6.000.000 x 80% = 720.000.000 VNĐ. Tổng giá trị định giá = 20.720.000.000 VNĐ.
- Theo quy định tại Quy chế QC-TD-001, tỷ lệ LTV tối đa cho Bất động sản nhà ở là 70%. Hệ thống LOS-MB sẽ tự động giới hạn số tiền cấp tín dụng tối đa đối với tài sản này là: 20.720.000.000 x 70% = 14.504.000.000 VNĐ.
Điều 6. Lưu ý quan trọng và lỗi thường gặp
1. Lưu ý quan trọng:
a) Hồ sơ pháp lý của bất động sản (Giấy chứng nhận) phải được chụp bản gốc hoặc bản sao y có công chứng còn hiệu lực không quá 06 tháng.
b) Tọa độ GPS khi check-in trên CMS-MB Mobile App bắt buộc phải thực hiện tại đúng vị trí tài sản. Hệ thống sẽ cảnh báo đỏ nếu khoảng cách từ vị trí check-in đến địa chỉ tài sản trên bản đồ số vượt quá 50m.
c) Đối với phương pháp so sánh, 03 tài sản so sánh phải có thời điểm giao dịch/chào bán không quá 06 tháng tính đến thời điểm định giá.
2. Lỗi thường gặp và cách xử lý:
| STT | Hiện tượng lỗi | Nguyên nhân thường gặp | Cách xử lý |
|---|---|---|---|
| 1 | Hệ thống CMS-MB báo lỗi "Timeout" khi tải ảnh khảo sát thực địa. | Dung lượng ảnh quá lớn hoặc kết nối mạng 4G/Wifi tại hiện trường không ổn định. | Giảm độ phân giải ảnh trên điện thoại xuống mức tiêu chuẩn (khoảng 2MB/ảnh). Lưu nháp trên App và thực hiện đồng bộ lại khi có kết nối mạng mạnh hơn. |
| 2 | Không thể kết xuất Báo cáo định giá (BM-TD-051) ở Bước 8. | Chưa nhập đủ thông tin của tối thiểu 03 tài sản so sánh tại Bước 6. | Quay lại Tab "Dữ liệu so sánh", bổ sung đầy đủ thông tin các trường bắt buộc (có dấu *) của cả 3 tài sản, sau đó nhấn "Lưu" và kết xuất lại. |
| 3 | Hệ thống LOS-MB không nhận được giá trị định giá từ CMS-MB. | Hồ sơ định giá chưa được phê duyệt ở Bước 9 hoặc lỗi đồng bộ API giữa hai hệ thống. | Kiểm tra trạng thái hồ sơ trên CMS-MB phải là "Đã phê duyệt". Nếu đã duyệt, nhấn nút "Đồng bộ LOS" thủ công trên màn hình chi tiết hồ sơ. |
Điều 7. Câu hỏi thường gặp
1. H: Nếu bất động sản nằm ở khu vực vùng sâu vùng xa, không thể tìm đủ 03 tài sản so sánh thì xử lý thế nào?
Đ: Cán bộ thẩm định được phép mở rộng bán kính tìm kiếm tài sản so sánh lên tối đa 10km. Nếu vẫn không đủ, bắt buộc chuyển sang sử dụng Phương pháp chi phí và ghi rõ lý do giải trình trong Báo cáo định giá.
2. H: Kết quả định giá trên hệ thống CMS-MB có hiệu lực trong thời gian bao lâu?
Đ: Theo quy định tại Điều 15 Quy định QĐ-TD-003, kết quả định giá bất động sản có hiệu lực tối đa 06 tháng kể từ ngày được cấp có thẩm quyền phê duyệt trên hệ thống.
3. H: Chuyên viên khách hàng (CVKH) có được phép tự thực hiện khảo sát và định giá trên CMS-MB không?
Đ: Không được phép. Để đảm bảo tính độc lập, CVKH chỉ thực hiện Bước 1 (Tiếp nhận yêu cầu). Việc khảo sát và định giá bắt buộc phải do Chuyên viên thẩm định (CVTĐ) độc lập thực hiện.
Điều 8. Liên hệ hỗ trợ
1. Về nghiệp vụ định giá: Liên hệ Phòng Quản lý Tài sản bảo đảm thuộc Khối Quản lý Rủi ro – Số điện thoại nội bộ: 8100 / Email: qltsbd@abcbank.com.vn.
2. Về hệ thống CNTT (CMS-MB): Liên hệ Bộ phận Helpdesk IT – Số điện thoại nội bộ: 9999 / Email: ithelpdesk@abcbank.com.vn.
3. Thời gian hỗ trợ: Từ 08:00 đến 17:00 các ngày làm việc trong tuần.
Điều 9. Xử lý ngoại lệ
1. Trường hợp bất động sản không có đường đi vào hợp pháp (lối đi đang tranh chấp hoặc đi nhờ trên đất người khác):
- Cách xử lý: CVTĐ phải ghi nhận rõ tình trạng vào Biên bản khảo sát. Hệ thống CMS-MB yêu cầu áp dụng tỷ lệ chiết khấu rủi ro thanh khoản giảm trừ tối thiểu 30% giá trị định giá hoặc đề xuất từ chối nhận tài sản bảo đảm.
- Đầu mối liên hệ: Báo cáo trực tiếp GĐCN và xin ý kiến Ban Giám sát Rủi ro.
2. Trường hợp phát hiện bất động sản đang có tranh chấp tại thời điểm khảo sát thực địa:
- Cách xử lý: CVTĐ lập tức dừng quá trình định giá, chụp ảnh hiện trạng (bảng thông báo tranh chấp, v.v.), cập nhật trạng thái hồ sơ trên CMS-MB thành "Từ chối định giá do rủi ro pháp lý".
- Đầu mối liên hệ: Thông báo ngay cho CVKH và Phòng Pháp chế.
3. Trường hợp hệ thống CMS-MB gặp sự cố ngừng hoạt động toàn hệ thống quá 04 giờ làm việc:
- Cách xử lý: CVTĐ được phép lập Báo cáo định giá bản cứng (theo mẫu BM-TD-051 file Word), trình ký tay để đảm bảo SLA phục vụ khách hàng. Ngay khi hệ thống hoạt động trở lại, CVTĐ phải nhập liệu hồi tố toàn bộ dữ liệu lên CMS-MB trong vòng 01 ngày làm việc.
- Đầu mối liên hệ: Bộ phận Helpdesk IT để xác nhận tình trạng lỗi hệ thống.
Điều 10. Tài liệu tham chiếu
1. Quy chế Hoạt động tín dụng (Mã: QC-TD-001).
2. Quy định về Quản lý tài sản bảo đảm (Mã: QĐ-TD-003).
3. Quy trình Định giá và tái định giá TSBĐ (Mã: QT-TD-008).
4. Biểu mẫu sử dụng: BM-TD-050, BM-TD-051, BM-TD-052.
Điều 11. Hiệu lực và lịch sử thay đổi
Điều 11. GIÁM ĐỐC KHỐI Trần Văn A
| Phiên bản | Ngày ban hành | Nội dung thay đổi | Người phê duyệt |
|---|---|---|---|
| 01 | 10/06/2026 | Ban hành lần đầu | Trần Văn A (Tổng Giám đốc) |